Wer zahlt den Kammerjäger – Mieter oder Vermieter?

Fast jeder zweite Anrufer aus einer Mietwohnung stellt diese Frage (Kammerjäger wer zahlt). Hier ist die vollständige Antwort.

Der Ausgangspunkt: Schädlingsbefall ist ein Mangel

Ein erheblicher Schädlingsbefall macht die Wohnung weniger nutzbar, als der Mietvertrag verspricht. Damit ist er ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB. Und für die Beseitigung von Mängeln ist der Vermieter zuständig – das ergibt sich aus seiner Pflicht, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.

Wichtig ist dabei ein Punkt, den viele Vermieter anders sehen: Es kommt nicht darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch wenn niemand etwas dafür kann und die Ursache nicht mehr aufklärbar ist, bleibt es sein Mangel. Ein Verschulden wäre nur für Schadensersatzansprüche relevant, nicht für die Beseitigungspflicht.

Die Ausnahme: der Mieter hat es verursacht

Hinsichtlich der Frage“Kammerjäger wer zahlt?“ müssen wir präzise sein:Anders liegt der Fall, wenn der Befall nachweislich auf das Verhalten des Mieters zurückgeht. Klassische Konstellationen sind erhebliche Vermüllung, das Füttern von Tauben oder Ratten vom Balkon, das Lagern verdorbener Lebensmittel oder ein Flohbefall, der eindeutig vom eigenen Haustier stammt.

Die Beweislast dafür liegt beim Vermieter, und sie ist nicht leicht zu erfüllen. Ein einzelner unordentlicher Raum genügt dafür nicht. Bei Bettwanzen scheitert der Vorwurf regelmäßig, weil diese Tiere weder mit Sauberkeit noch mit Lebensweise zu tun haben – sie werden mit Gepäck, Möbeln oder aus Nachbarwohnungen eingetragen.

Betriebskosten: regelmäßig ja, einmalig nein

Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 16 ausdrücklich die „Kosten der Schädlingsbekämpfung“. Daraus schließen Vermieter gelegentlich, sie könnten jede Bekämpfungsrechnung umlegen. Das ist so nicht richtig.

Betriebskosten sind nach der gesetzlichen Definition Kosten, die laufend entstehen. Umlagefähig ist deshalb eine regelmäßige, turnusmäßig wiederkehrende Maßnahme – etwa ein dauerhaft eingerichtetes Monitoring in Keller und Müllraum. Eine einmalige Bekämpfung wegen eines akuten Befalls ist dagegen keine laufende Ausgabe, sondern Mangelbeseitigung; sie ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht umlagefähig.

Ebenfalls nicht umlagefähig: Bekämpfungen innerhalb einzelner Wohnungen. Betriebskosten setzen voraus, dass die Leistung dem Gebäude oder den gemeinschaftlich genutzten Bereichen zugutekommt.

Was Sie als Mieter konkret tun sollten

Erstens: sofort schriftlich melden. E-Mail genügt, wichtig sind Datum und eine konkrete Beschreibung. Fügen Sie Fotos bei. Ohne Anzeige verlieren Sie nach § 536c BGB Ihre Rechte und haften für die Verschlimmerung.

Zweitens: Frist setzen. Nennen Sie ein konkretes Datum, bis zu dem der Vermieter tätig werden soll. Bei Bettwanzen und Schaben ist eine kurze Frist von wenigen Tagen angemessen, weil sich der Befall sonst ausbreitet.

Drittens: dokumentieren. Fotos mit Datum, Notizen über Stiche oder Sichtungen, der gesamte Schriftverkehr. Wenn es später um Minderungshöhe oder Kostenerstattung geht, entscheidet die Dokumentation.

Viertens: bei Untätigkeit selbst handeln. Nach fruchtlosem Fristablauf dürfen Sie nach § 536a Abs. 2 BGB den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen. Bei akuter Gefahr – Ratten in der Wohnung, Wespennest am Kinderzimmerfenster – dürfen Sie ohne Fristsetzung sofort handeln.

Was Sie als Vermieter oder Verwaltung tun sollten

Schnell reagieren ist hier tatsächlich die günstigste Strategie, und zwar nicht aus Freundlichkeit. Ein Schabenbefall, der drei Wochen alt ist, betrifft eine Wohnung. Derselbe Befall nach sechs Monaten betrifft den Steigleitungsstrang – und dann behandeln Sie sechs Wohnungen statt einer.

Zweitens: Behandeln Sie im Mehrfamilienhaus nie isoliert. Bei Schaben und Bettwanzen gehören die angrenzenden Wohnungen mindestens kontrolliert. Wer das aus Kostengründen unterlässt, zahlt in aller Regel zweimal.

Drittens: Lassen Sie sich den Befallsbericht geben. Er dokumentiert, dass Sie Ihrer Instandhaltungspflicht nachgekommen sind – das ist im Streit um Mietminderung das entscheidende Papier.

Ein Wort zur Mietminderung

Die Miete ist bei einem Mangel kraft Gesetzes gemindert; es bedarf keiner Erlaubnis. Die Höhe ist allerdings die häufigste Streitfrage überhaupt, und die veröffentlichten Gerichtsentscheidungen reichen von wenigen Prozent bis zu vollständiger Befreiung bei unbewohnbaren Wohnungen.

Unser praktischer Rat: Kürzen Sie nicht eigenmächtig kräftig, sondern zahlen Sie unter Vorbehalt und holen Sie sich Rat bei einem Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei. Wer zu viel kürzt, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs – und steht dann schlechter da als vorher. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.